Điểm nổi bật Luật Đất đai 2024 tác động thị trường bất động sản như thế nào?

Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Đất đai sửa đổi (Luật đất đai 2024) có hiệu lực thi hành từ ngày 1-1-2025, trừ một số trường hợp theo quy định tại Luật. Một số điểm nổi bật của Luật Đất đai sửa đổi những Doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, xây dựng cần lưu tâm.

Mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân

Để tạo điều kiện sử dụng đất nông nghiệp hiệu quả, giúp ngành nông nghiệp ngày càng phát triển, nông thôn đổi mới, Luật Đất đai 2024 cho phép mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất tại khoản 1 điều 177. 

Với việc sửa đổi này sẽ tác động tích cực đến cả nền kinh tế và thị trường bất động sản trong quá trình đô thị hóa và phát triển các khu dân cư nông thôn.

Nhà nước có trách nhiệm cấp sổ đỏ cho người dân

Luật Đất đai 2024 đã bổ sung quy định có tính đổi mới về trách nhiệm của nhà nước về việc phải cấp Chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả những ai sử dụng đất theo yêu cầu (có đơn đề nghị) hoặc cả trường hợp người sử dụng đất không có yêu cầu. 

Nhà nước có trách nhiệm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các trường hợp đã đăng ký và đủ điều kiện theo quy định tại Khoản 9 Điều 138.

Phương pháp định giá đất

Khoản 5 Điều 158 và Điều 160 Luật Đất đai 2024 đã quy định 4 phương pháp định giá đất gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể.

Trong trường hợp cần thiết phải quy định phương pháp giá đất khác chưa được quy định thì Chính phủ đề xuất và được sự đồng ý của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, để đảm bảo vận hành thông suốt công tác định giá đất để phát triển kinh tế - xã hội. 

Sau 36 tháng, nhà đầu tư phải được giao đất sạch

Điều 126, Luật Đất đai mới đã quy định cơ chế thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đối với đất chưa giải phóng mặt bằng và quy định nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trong thời hạn 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu hoặc thời hạn khác theo hợp đồng đã ký kết với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, UBND cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu.

Tuy nhiên, hiện nay, điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 chỉ cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở hoặc phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Quy định thông thoáng về việc sử dụng đất 

Điều 127 Luật Đất đai 2024 quy định rất thông thoáng việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với hầu hết các dự án phát triển kinh tế - xã hội bao gồm cả dự án nhà ở xã hội, chỉ trừ một số hạn chế đối với dự án nhà ở thương mại.

Luật Đất đai 2024 sẽ tạo điều kiện sử dụng đất rất thuận lợi để thúc đẩy hoạt động đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh (không bao gồm dự án nhà ở thương mại) như phát triển các dự án khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu nông nghiệp công nghệ cao, dịch vụ, du lịch, y tế, giáo dục, nghiên cứu khoa học, công viên, khu vui chơi giải trí…

Được quyền lựa chọn trả tiền thuê đất hằng năm hoặc 1 lần

Điều 30 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất có quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất, hoặc trả tiền thuê đất hằng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Điểm b khoản 1 Điều 34 Luật Đất đai 2024 quy định Tổ chức kinh tế, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.

Trên đây là một số điểm thay đổi mới trong Luật đất đai mà các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, xây dựng cần lưu tâm để có thể vận dụng những điều chỉnh giúp cho tình hình phát triển của doanh nghiệp khởi sắc hơn trong thời gian sắp tới.